usdt无需实名交易(www.caibao.it):在美华人房地产商自述:活在真实版的大富翁游戏里

admin 2周前 (02-17) 财经 40 0

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在美国,拥有一处房产并不是财富的象征,很可能是肩负的最先,你要为它缴纳房产税、保险费、高额的人工维修用度等等。


受新冠肺炎疫情影响,美国经济受到了严重的袭击,但住宅房地产市场却是一个破例,在房地产经纪人和投资者黄永明看来,这是由于美国的土地生意方式众多,每小我私家对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。


三年前,黄永明赴美生涯,在得克萨斯考取了房地产经纪人的执照,在他的考察中,由于美国主要执行土地私有制,土地生意的方式和中国截然差别,购置土地的理由也千差万别。


在他的客户中,有人买地自住,趁年轻买下自己喜欢的一片地,留到以后退休时栖身;有人买地狩猎,有人买地是为了挖掘地下的宝藏……你永远不知道买家看中的是这片土地上的什么价值。


全现在采访了黄永明,请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场,以下是黄永明的自述:


我是一个狂热的美剧爱好者,2015年,美剧在中国要推迟6个月才能够播放。那时我就想,这怎么行,我要直接去美国看。


两年后,我从北京飞往休斯敦,没有一个亲戚朋友,我意识到这是一个在生疏社会重新最先的机遇,怎么在生疏的制度里生计下来,并确立起你的财政平安?溘然以为很有意思,它可能比美剧还要精彩。


我的职业是房地产投资,在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照,生涯在休斯顿。在这边注册了两家公司,一家是房地产投资,另外一家公司做投资培训。


提到房地产投资,人们的第一反映甚至说唯一的反映就是买了房,然后等它升值。然则美国的方式就很不一样。由于美国70%的土地私有,生意方式和中国千差万别。更主要的是,我并不需要稀奇雄厚的资源就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地,仅仅是用来拴你家里的几匹马。


我主要做的是tax lien的投资,这跟美国的房产税制度有关。在美国,小我私家或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税凭据土地的位置和巨细各有差别,经常有人由于林林总总的缘故原由,没设施或不愿意交出这笔钱。那么政府就会符号拖欠税务的房产,将衡宇的tax lien(房产税留置权)拍卖出去。


欠税的缘故原由有许多。好比小我私家债务过高,交不出这笔钱。美国的家庭欠债率很高,去年底达到了每月平均家庭欠债14.5万美元。


美国家庭债务转变情形 图源:路透社


但更多的情形并不是由缺钱导致的,通信上的缘故原由也很常见,但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交若干税,什么时间该交了。若是信件在送达的历程当中出了问题,业主不管是公司照样小我私家,由于种种缘故原由没收到信,可能就耽误了税务缴纳。


曾经有一家连锁药店的大型停车场由于欠税被拍卖了,这家公司面临的处境就很尴尬。在美国,大型的药店没有停车场是开不下去的,于是他必须花更多的钱把停车场租回来,厥后他们公司去寻找未缴税的缘故原由,才发现是通信地址导致的误会,但没有任何其它的设施。


美国市场是条约至上的。我们还经常遇到的情形是,这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了,继续人不愿意去交这个税,或者是没有能力去交税,或者是他们不知道他们自己继续了这块地。


有一次,我们拍到了一块由公司持有的地,这个公司的两个合伙人都过世了,然则在他们过世之前没有把公司遣散。就造成了这个地仍然是由公司持有的,又没有现实的管理人有权缴纳房产税。只好等到期拍卖。


另有的情形是业主年数大了,遗忘定时缴税,或者离婚后伉俪双方搬离原住地,又没人想起给一起住过的屋子缴税,屋子的留置权就被政府拍卖了。


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我们做的事情就是作为投资者介入拍卖,但你拍得的所有权并不是衡宇的直接产权,而是债务的所有权。tax lien被拍卖后,业主可以在一定时间内赎回,差别的州对赎回的划定不一样,大约是6个月到3年不等。那么我从中可以获得一定的利息。然则超过了划定可以赎回的时间,业主照样没能将它赎回,那么我就可以异常低的成本拿到衡宇的产权。通过这种方式,我们通常能以市场价的5%~25%拿到一处房产或地产的产权,再以市场价或者略低于市场价的价钱卖给合适的买方。


那我怎么去找要买方呢?最主要也是最简朴的一种方式就是发电子邮件,我们会直接给这些给一个区域的业主大量寄信,告诉他们说我们有什么样的土地或房产,业主姓名和通信地址属于公然信息,你可以完全正当的手段去获取。


美国对于土地的需求五花八门,最多的一类就是建筑商,其次是用来自住。


许多人会在自己年轻的时刻,在某个喜欢的地方买下一块地,等到退休的时刻在上面建房栖身。通常他们看中的,都是一些远离都市的旷地。


加上许多年轻人住在很拥挤的多数市里,好比洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等等这些地方,一家人住在很小的公寓里,他们通常都市有一个迁居的梦想,要到什么地方去买块大一点的地,在上面盖自己的屋子。


另有一种是批发出售,全球着名富豪比尔盖茨(Bill Gates)在美国各州收购农田,至今总共面积已达242000英亩,是美国最大的私人农业用地所有者。在美国,土地自己也是家族财富传承的手段。屋子是有寿命的,然则土地谁也损坏不了,以是可以一代代传承下去。


在美国,另一个热门的房地产营业是生意自助仓储用地,自助仓储在中国暂时没有很大的市场,然则它在美国的数目比麦当劳的门店的数目都要多。由于美国人购置和存放的器械稀奇多,家内里基本放不下,尤其是在一个消费社会,人们买的器械越来越多,电子产品更新换代越来越快,一个手机买回家没多久就感受旧了。


由于土地所有者拥有地下的一切财富。在美国生意地产和房产,你永远不知道你的买家在想什么,再加上美国是一个移民国家,人们的文化千差万别,价值观千差万别。


我记得有个同事在亚利桑那州拍下了一块20英亩的地,这块地上有一条季节性的河流经由。到了特定的季节会河水泛滥,以是这块土地没有住宅价值,因此价钱也稀奇低,800美元就买到了。


当这块地挂牌出售的时刻,一位卖家以9600的美金拍下了。我们频频跟买家确认,真的要买吗?对刚刚说,自己是来寻宝的,凭据他的研究,在这条季节性河流四周有宝石。厥后和这个买家断了联系,也不知道他现在淘到了宝石没有。


除了土地的快速翻卖带来的投资收入,我还在逐步确立自己的被动收入。在美国的话,钱放在银行账户放在银行内里是亏的,以是人人的钱都放在退休投资账户,或者是基金、股票、债券、房地产等等。我的方式是做房地产的卖方融资,好比,我手里有一块地,你想买,然则你由于种种缘故原由贷不到款,那么就可以签署一个分期付款的条约。比方说这块地卖8万美元,你付我20%的首付,剩下的64,000,分10期还给我。这样我既是卖家,也负担了银行的功效。


最后的投资回报就是,我以25,000左右低价购置了这块地,我以80,000的价钱卖给需要的人,对方付我16,000,然后再付我一年的月供,成本就已经收回来了。顺遂的话,到明年,我的被动收入就可以支持我在美国的生涯了。


刚到美国的时刻,我从事的是自己的老本行,出书和编辑,但我很快就注重到了房地产,由于它和我们的房地产制度截然差别。在美国,若是你买房是自己住房需要,是一种纯支出的行为,是有许多的成本的。好比房产税、衡宇保险费、高额的人工维修用度、水电用度等等。每个月牢固有至少几百美元的支出。


许多美国人就会选择把屋子租出去一部分来笼罩自住的成本。以是许多人说在北京买一套屋子的价钱可以在美国住别墅了,只管确实云云,但这样的生涯很难维持,由于屋子越大,房产税也越重,养护成本也很高,每个月浇草地就得600美元。


另外一方面,房地产它确实也是在美国去确立财富,获得被动收入的方式之一。


为了乐成转行,每一天我都市让自己至少解决一个问题,在本子上记下来,在美国三年多,我基本上除了用饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。我攒下了几个本子,我把谁人本子叫做365天的胜利。


只管大多数时刻,我都在家事情,没有太多的娱乐和社交,但我没有稀奇多的负面情绪,有的时刻只是念头一闪,以为还挺累的,然则这个念头可能也就是一闪就过去了,然后又重新投入事情中。


我感受自己就在一个真实版的大富翁游戏里,只管没有什么事业发生,让我一夜暴富,但走的每一步都获得了一点回报。


本文来自微信民众号:全现在

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